倉庫·物流センター

承認申請書

それから30年を経て、いまでは社員数約40名、年商200億円の企業にまで成長した。しかし、この30年は、日本経済にとって波乱続きであった。特に不動産価格は荒れ続け、その波間に消えていった企業も数知れない。おおむね右肩上がりの上昇カーブを描いてMが成長してこられたそうしたなかで、のは、企業経営はまず安定。そして十分な体力を養ってから、身の丈に合ったペースで成長し創業当初から断固として守り抜いてきたからにほかならない。
ていくという信念を、不動産価格は天井知らずで上がり続け、それでも仕込めば仕込むだけどんどん売れていったというバブル期にあっても、「こんなことがいっまでも続くはずがない」と考え、小林は長期的かつ安定的に収益を確保できるビジネスモデルを模索していた。たどりついたのがヘッドリース事業である。その結果、ヘッドリース事業は、現在もMの収益の主柱として、経営基盤を安定的に支えている。

なお、ヘッドリース事業については第3章で詳述するそして、このヘッドリース事業から発展的に生まれたのが、市街化調整区域開発などの大型開発事業である市街化調整区域開発は、いまではM最大の事業にまで成長し、年商を200億円に押し上げた立役者とも言える存在になっている市街化調整区域とはなにかところで、市街化調整区域の開発とは、いったいどんな事業なのか。
使ってしまうからそれを説明するには、まず、日本の土地事情から説かねばなるまい土地にはいくつかの規定があり、それぞれ使途に関する決まりがあるのだが、実はそのなかに、自分の土地でありながら自由に使うことができない土地についての規定があるおよそ4分の1が都市計画区域とされ、この土地では都市計画が実日本全国の土地は、その利用や活用について別段の規制はない。施されると決められている。それ以外の土地は、市街化調整区域都市計画区域は、市街化区域らに分けられる。
このうちと市街化区域は、工業用専用地域に指定されている場合を除き、住宅を建てることができる一方、市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のことであり、宅地造成をすることはできない。認められているのは、農家の住宅と開発許可を受けた既存住宅、それに公的な施設の農林水産業に関する施設の整備などとされている。

それ以外の建設と、土地や道路の整備、たとえば既存の建物以外の建物を建てたり、開発を行う場合は、都道府県知事の開発許可を受けなければならないと規定されているのだそのため、代々受け継いできた土地が市街化調整区域に指定されたオーナーの悩みは深

刻だ。
自分が所有する土地でありながら、自由に使うことができないのだから、これほど理不尽な話はないオーナーだけでなく、地方自治体にとっても、市街化調整区域に関する悩みは深かっ市街化調整区域は、雑草が生い茂るだけの状態になっている。
たいていは広い空き地で、不法投棄されたごみが山積しているケースも少なくなく、そこから税収を得ることなど考えも及ばないというのが本音だろう。市街化調整区域を、なんとかして経済効率のよい土地に転換できないかというのがこの近年の緊急課題として浮上してきている。

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ごみの山や荒れ放題になっている土地を、ショピングMは、その開発を引き受け、モールや工業団地、倉庫、物流基地などに生まれ変わらせてきたのである市街化調整区域開発のオンリーワン企業MMが最初に市街化調整区域の開発を手掛けたのは、1998年のことだっ埼玉物流センターをつくるにあたり、埼玉県日高市に大手物流会社のその開発許可の申請業務から設計、施工までを引き受けたのである市街化調整区域Mではそれまでも、小·中規模のの開発を手掛けたことはあったが、複数の地権者が絡むこの物流センターの案件は、当時のMにとっては、かな荷の重い大規模案件だった。
子供から父への贈与だが小林は、やるそれをと決めた実はこのあとも、Mは同じような場面に何度も遭遇するのだが、いつも小林はけっして退かなかった。一見、手に負えないと思えるような案件でも、敢えてチャレンジする。挑戦なくして企業が飛躍することはないという経営哲学を、小林は大事にしているからだ。だが、市街化調整区域実際に取り組んでみると、の開発など、どの不動産会社も手を出そそもそも一民間企業の手に負えるような事業ではないと考えるのが普通だというとしないし、うことが、骨身に沁みてわかってきた。
都道府県および市町村などの自治体からの認可の取得から始まるのだが開発の第一歩は、これがいつになったら動くのかが皆目わからない。何年もかけて交渉し、その間に法改正や新しい条例の施行があれば、事業計画を見直して、粘り強く交渉を続けても、その都度、けったいざんめいどうねずみいっぴききょく大山鳴動して鼠一匹どころか、一匹すら出てこないということも珍しくそのないのだ。
しかも、苦労して認可が取れたとしても、次にはさらなる難題である、地権者との交渉が待っている。
塩漬けになっている、あるいは死蔵化している不動産を活用できるチャンスなのだから、地不動産を所有していること権者も歓迎してくれるのではと考えるのは甘い。いまだにに価値を見いだしている土地オーナーは少なくないし、先祖から受け継いだ土地を自分の代で手放すことはできないという、ある種の使命感を持つ人も多くいる。

土地の活用について家族のなかで意見の食い違いがあったり、土地の相続を巡って不仲となっている家族や親族もあったりするこのように、さまざまな事情を抱える地権者の数が数十人、ときには100人近く存在する場合もあり、その一人ひとりに事業計画を伝え、土地活用を承諾してもらわなければならないこの作業だけでも、気が遠くなるほど大変なのだ地権者の承諾が得られたら、こんどは開発計画を具体的なビジネスに落とし込み、かたちにしていく作業が待ちかまえている。

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何社もの誘致企業と交渉し、そこで展開するビジネス計画

施工管理もする。これだけの難事業を、を提案し、さらには設計、ビジネスとしても成立するかたちで具現化していかねばならない。実は、この物流センターのケースでは、Mは少々痛い目にあっている。詳細は第3章を参照していただきたいが、小林は「失敗は、次の成功への、いちばん確かな足掛かりになととらえ、実際に、それらの経験を企業内知見として蓄積していった。

その結果、現在でる」は、市街化調整区域の開発に関しては各自治体もそれならMと名指しで相談を持ちかけてくるほどの存在感を持つまでになっている。
市民提案型まちづくり事業補助金言うまでもないことだが、自治体が民間の企業名を明らかに口にすることは、通常ではありえないだが、市街化調整区域を開発したいならば、Mの力を借りなければ実現し自治体自身がよく知っているのである。ないことを、Mが行った市街化調整区域開発事例ここで少し、Mが手掛けてきた市街化調整区域開発の例を紹介しておこう。イオンモールつくば事例1市街化調整区域開発プロジェクト感慨無量のひと言。不動産業の冥利を感じさせてくれたプロジェクト2000年のある日、東京都日野市にあるM本社を7人の紳士が訪れた。
彼らは茨城県つくば市の、つくば牛久インターチェンジの近くに約22万平方メートルという広大な土地を所有する99人の地権者の代表で、その土地を、できれば一括活用する道はないかと、エム·ケーに相談にやってきたのだ。
東京都心から約50キロメートルの距離にあるつくば市は、かつては農村と雑木林が広がって1960年代から筑波研究学園都市として開発が進み、いた地域だった1987年に筑波郡谷田部町を中心に3町1村が合併して、つくば市が誕生した。これに合わせて道路の開発も進み、首都圏中央連絡自動車道以下,圏央道が開通した。