使ってしまうから

第三者賃借人

ムダ金づかいは死に金づかいである旭化成工業現·旭化成の住宅事業部門にいたは、小林の長女と結婚した縁もあり平成十七年、M&Kに入社した。早稲田大学理工学部建築学科を卒業後、丸九年、旭化成工業に在籍していた。「結婚後も、しばらくは旭化成にいたのですが、もうそろそろいいだろう、いつまでも楽をしているな、ということになりまして(笑)、平成十七年にこちらに移りました」

立場上、後継者としてのライン上におり、も、プレッシャーは感じつつ、自分がしなければならないことをきちんと把握している。
「ムダづかいをしていたら、会社がいくつあっても追いつかないぞ、ということは小林は常にある程度の規模になりましたが、いっていますね。オーナー社長として自ら会社を興し、派手な生活は謹んでいるというか、まったく、そういう気持ちはないようですね。
そういう意味では質実剛健だと感じています」四年間はバブル経済期だったため、小林が会社を興し、三、相当に稼げた。10億円の投資でビルを建てても、10億円くらい儲かった時代なのだ。その分、税金も持っていかれたが、金の動きは大きかったのである何しろ、建物絡みで当時は、札束が飛び交ったのだ。
なかには派手な遊びに興じた者土地、ざんまいもいたが、そういうことにまったく興味を示さなかった。小林は、最初から仕事三昧である。

不動産業界にバブル経済崩壊の影響が出てきたのは、建設業界、一九九○年代も半ば過ぎである蛇口を閉めてしまった政府は、急激な経済情勢の悪化に、あわてて公共投資のカンフル剤を打った。しかし、いったんマイナス側に振れた振り子は戻らなかった。約五年間のタイムラグがあったのだが、栄華におぼれた業界は、バブルの残像を追った。大手をはじめ中小規模の企業が数多く倒れた。なかには自業自得の例もあったがこの間、悲惨だったのは、零細の下請け、孫請けまで、連鎖倒産の憂き目にあったことだろう。むかしから、ムダ金づかいは、死に金づかいなのである。企業経営の要諦は、ムダ、ムリ、ちしつムラをなくす。
これを小林は知悉しているのだ。十分に論理的だが、理屈ではなく、勘の鋭さが感じられる。職人その点では直感派であり、気質がありそうだ「長時間、話すタイプではないです。まずは、という理詰めではなく、折にふれ、そこに座れ、タイミングよく指摘してくる」とが話している。営業をしていると、どうしても無理をしそうなときがある。そろばんが合うか合わないか。

使ってしまうからリスクはあるが、なんとかクリアできれば、成果は大きい。危険なにおいはあるが、ちょっと手を打っておきたい。綱渡り的な部分もあり、もともと営業というのは、できるといわれる人間ほど、得てしてそういうものなのだ。無難な道を選べば、それ相応の結果でしかない。だからチャレンジなのだが、たとえば、ある物件を買うか買うまいか迷うときがある。そうした場合、煮詰め方が中途半端、甘さが漂うとズバッと指摘される。
「なんでもかんでもやっていたら、会社がいくつあっても足りないんだ、と。入口、出口をきちんと押さえ、社会通念に照らし、間違いないか、きちんとストーリーを組み立てろといいます。正確な判断のうえで金を使え、ということなんです。それは、本当にわが社のDNAだし、大切なことだと思います」小林が創業以来、培ってきた経営理念がある。それは変えてはいけないが、こういう時代だから、変えなければいけない部分もある。
それは後継者,の役目だろう。
”農耕型“経営で地域貢献するすべてを疑ってかかれ。こう述べたら、随分、狭量なことを、と思われるかもしれない。しかし、経営者に必須の要素として、疑ってかかるのは最低限、求められるものであり、不可欠のファクターである。

別のいい方をするなら、これを検証という。既成概念、固定観念にとらわれるのは、進歩の妨げにこそなれ、プラスには作用しない。
床に就いたら、毎晩、今日一日あったことを思い返し、常に反省する。
はてな、のさてな繰り返しが、事業の成功のもとになると小林は語っている。「はてな、さてなといつも考えろ。これは義父から教えられたことです。

自分が選んだ婿といぅこともあり、私は始終、義父に呼び出され、半生の失敗談、成功談などを聞かされました。自分が経営者の立場となり、いま、次代につなぐ使命を感じるとき、なんでも疑問符を打つことは、非常に大事なことだと思っています」社長と社員が一緒になって、人材教育などではなく、常に世の中の動きを精査する。そのディスカッションの場が、毎朝一時間のミーティングタイムなのだ。報告というのは検証であり、そのまま勉強会となり、実務教育の場となるのである。
大事なことは、常に需要の変化、その兆しを見落とさないことなのだ。センチュリーカンパをめざすM&Kにとって、ニー百年企業毎朝の一時間が生命線となっている。M&Kの大規模土地開発に要する期間は三年から七年というのがおおよその平均値となり、しんちょく日々進捗状況を確認し合っている。

に倣い、また小林は、”桃栗三年柿八年”土地の草を取り、種をまき、肥料を与え、水をやり、剪定して育て、果実を実らせる。これと同じと語る。事業者の要請,要望に応じた大規模売地ができる。そこには、大手企業の工場や配送センター、商業施設、医療関係、高齢者や保育対象の施設、その他さまざまなスポーツ関連施設、サービス機関が導入される。地元に新しい雇用が生まれ、税収も増え、地域活性が進む。
賃貸用地であれば、土地の賃料収入が入る。エリアの道路整備が進み、環境インフラが整う。従来の田園風景とはまた別の新しい文化が発生する。
地域社会全体が活況を呈すことになる化振興策なのです。
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いつかは自分自身の力で勝負する

自分で書き
大規模土地開発は、経済を掘り起こす資源といえるでしょうバブル経済崩壊から二十年が経過して、農耕民族型の深耕が新たな文化を創出する。世の中の流れが明確に違う方向を指しており、この業界も脱皮が急がれている。バブル経済崩壊から、「もののとらえ方、考え方は変わってきています。世の中の動き、流れは変わったのです。しかも常に流動的です。明日どうなるかわからないという状況ですから仕事の仕方も変えていかなければいけないのです」周知のように、老舗といわれる企業は、食品関係、生活必需品に関係する会社が多い。
このしこう意味するところは、常に需要や嗜好変化に沿い、微調整をしてきたことを示している。食べもの屋なら、時代の嗜好変化で、味変えをしていく。これが老舗の条件である。小林がここを指しているのだ。

いっていることは、

オンリーワン企業Mが描く未来戦略

本格化した超高齢社会への対応バブル経済時代以降の世代では、「戦後日本の高度経済成長時代に育った世代と、物に対する価値観がまったく異なります。
それぞれの年代に統一された価値観がない今日だから、不動産業者として、土地活用は多様にならざるを得ません」バブル経済子ども時代から戦後をつぶさに見てきた目には、このように小林は話している。期の前と後では、世相も感覚もまったく異なるのだ。かつてあっただろうか。世の中、イシン·これだけ先の読めない時代というのは、イシンと大騒ぎし、革新のかけ声は高い。
実際に明治維新を見ているわけではないから、なんともとらえようがないが、空転しているようで、いささか居心地が悪い現実は絵空事、少子高齢社会が進行、社会保障制度が揺らぎ、出口の見えない低迷の最中に東日本大震災が原発事故が起きた。発生、早急な税制改革として消費税増税が今国会を揺るがせている。社会保障の手当てに、富裕層に対する所得税増税の間違いではないか、と皮肉る声を他所に、シナリオは進む。
しかも原発被災地は置いてきぼりの様相を示す、今日このごろである。再稼働だ。「平成時代に入り、社会の変化の激しさは想像以上だ」と小林は語る戦後を生きた世代にこれは、たしかに”想像以上の実感として迫る。

これまで本書に述べられたように、新しい資源として、新たな土地活用を模索しないかぎり、経済改革をいくらやっても、それは小手先に終始する。別の角度から探られる必要が生かつての日本改造論はいま、土地活用の新提案として再度、じている。小林の言葉が続く。「M&Kは、日本の人口構成にもとづいた不動産需要を分析し、中·長期スパンで、社会が必要としている不動産事業とは何かこれを探求するものです。
これまでの延長線上では、おそ解決がつかないでしょう」く同社では本格化した超高齢社会への対応としてM&Kは、すでに日野で高齢者専用賃貸住宅を運営しているが、経営的には厳しい状況にある。しかし、だからといって、利用者がいる以撤退はできない。し、いま、将来の理想的な老人施設を模索中である国は療養のための長期入院を許さず、介護はそれぞれの家庭でという方針を示すが、核家族が一般化した時代、現実的ではない。
不動産業者の責務として、小林は、こうした高齢者のために、理想的な施設をつくろうとしているが、民間だけでこれを行うには無理がある。
国土交通省は平成二十三年、高齢者等居住安定化推進事業のなかで「サービス付き高齢者向を打ち出している。
1日たりともけ住宅整備事業」バリアフリー構造などを有する、サービス付きの高齢者住宅を展開する事業者に対し、国が支援するものだ。予算の範囲内で、当該事業の実施にともなう費用の一部を補助、「現在の有料老人ホームのほとんどは、介護現場の実態に的確にフィットしていません。サビス面がより充実されなければ、なかなか受け入れられないと思いますね。官民のいっそうの協力が望まれるところです」このように小林は話している。
政府の新成長戦略にも盛り込まれており、国土交通省による住宅の供給推進については、<後十年間で、六0万戸を目標に整備する方針だ。わが国の高齢者は、平成二十二年の約二九〇0万人が、十年後の平成三十二年に約三六00万人に達する見込みである

もう、待ったなしの早急な改善、政策的な支援が求められている。不動産現場における小林次のようなものだ。

の実感は、「住宅·居住政策の分野、特に高齢者の住まいに関しては、高齢者世帯-高齢の単身者夫婦のみの世帯、要介護者を抱える高齢者世帯などが年々増加しており、これからは、介護医療と連係する住宅が必須となります。高齢者支援のサービス提供が可能な住宅の整備、これ欧米各国に遅れているのが実状では極めて重要な案件になっています。
こうした面で日本は、デM&Kではこれまで、有料老人ホーム、認知症高齢者に対応するグループホーム、また、イサービスおよびショートステイの複合型介護施設など、いくつもの高齢者向け施設の整備に携わってきた地権者に対して、M&Kは、所在地のロケーション!立地、規模、環境に一番適した有効活用を提案しているわけだ。
しかし、少子化の進行で、新しいうちはまだしも、アパート·マンションという賃貸物件は、年数を経るにしたがい、空室率が高くなる。この懸念がある一方、高齢者施設の不足は今後需要が増すことは間違いない。
建物が完もともと地権者には、事業収支計画書の作成から総合企画設計、建築工事の請負、一括借り上げをして、管理·運営と一連の業務をすべてM&Kが責任を持って対成した後は、処してきた土地オーナーは正直、物件業態より、家賃が滞らなければ、代行業者であるM&Kにすべてを任せるほうが楽なのだ。

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MeKはこれまで培ってきた経験、ノウハウを生かし、従来の高齢者向け施設に加え、サービス機能を付帯する高齢者向け住宅の整備に注力する考えを示す。介護費の財政負担が重く、自治体の許可を取るのがむずかしく現在の有料老人ホームは、なっている。そのため今後、確実に増加する高齢者対策は、ノウハウを十分に持っている業者に依頼するのが間違いないのだ。とはいえ、民間だけで理想的な老人介護施設をつくるのは、かなりハードルが高い。国からの助成金を視野に入れた高付加価値施設は、必須のものとして需要が見込まれる。
パブリックな部分を充実させたサービス力、アスレチックジム、大型共同浴室など、ここに注力して総合的な老人介護施設の可能性を模索しています」高齢者の土地オーナーが所有している不動産をM&Kが高齢者施設として管理することでその地権者も賃料収入により、豊かな老後の人生設計、生活保障が確実となる。そのようなシステムを検討している。
こうした小林の話から、これからの高齢者施設は、新しい文化になり得る、情報発信の場として機能しそうなのがわかるだろう。すでにカラオケルームやショットバーを付帯する有料老人ホームもある。いまの高齢者は元老人扱いされるのを嫌う。
だとすれば、高齢者が発信する新文化の施設が求められ気であり、るのだ激動の時代を見据えるたしかな目むしろ、当面、激しい変化にさらされる時代は続きそうだ。今後の世の中は、何事においても振幅が激しくなるまた、「情報伝達が速く、ものの価値観の変化が著しい」(小林)ため、土地活用は多様にならざるを得ない。

日本のみならず海外各国も同様である。

平成二十年価値観の変化は、リーマンショック海の向こうで起きたことが、にも明らかなように、今日では、瞬時に世界各国の経済に影響をネット社会、グローバル経済がそれだけ浸透しているのだ。与える。EUの屋台骨をゆるがせているが、ヨーロッパの債務危機がいま、その影響はヨーロッパだあらゆるところへ情報網が張り巡らされ、その浸透により経済の振幅はけにとどまらない。かつてないほどの大きさとなる。激動の時代なのだ。まさに、日本だけでなく各国で天変地異が起きるようになった。先に述べた物効法もそうだ加えて、自然環境の変化はさまざまな規制がかかる。これは地球規模で拡大しつつある。
が、日々の生活に影響をおよぼす。現代では、あらゆることが、情報社会と個人レベルの通信網だ。この先、その基軸となっているのが、ネット社会はさら常に観察を怠るな、というのだ。に深耕される。だから小林は、常にリサーチを欠かすなといっていました。「義父は、何が起きているか、世の中、アンテナ·検証し、自省を忘れない。
それが『はてな、の本の感度を良好に保ち、情報を精査さてな』意です」(利鞘)で儲ける商売ではない。
仮に空室が生じてもM&Kの仕事は、土地を転がし、そのため、時代その差益あらゆる方面から確度の高い、ビジネスにならず、正確な情報の入手を掌握しないことには、が必要となる。それだけ密度が高い、取捨選択の選球眼が求められるということは、情報収集に関しては、ことになる得てして、重要な情報を見落とす。貴重な情報は、何愚にもつかないニュースに惑わされ、ほんの数行、そういうものなのだ。げなく、さり気なく、置かれている。微細、これもまた、はてな、さてな、の世界だろう。鋭敏な感覚が、これを見分ける。
常に事象う起きていることを鵜呑みにしないことは大事なことである現象に対し、疑問の目を向ける。毎日の売り上げで生計を立てる小売業とは異なは、不動産事業事業であり売買ではない売り上げの配分が重要である。計画回収が額面どおり、計画生産、きちんと許容範囲に収り、次の事業の進行に関係してくる。
タテ糸、ヨコ糸が織り成す織物とたとえることまることが、もできるだろう小林が次のような話をしている。
現状および今後に照らし、「完全なデフレ状態が長期にわたっています。この先、この傾向はしばらく続くでしょう。とこの時点で土地を買ったらどうなるのか。

現状を維持できるのか、今後のいうことは、いま、東京二三区内に、下がりはどうなるのか。いま、自前で五0億円くらい収益ビルを購入しようこの判断次第でわが社の将来が左右されてしまうため、かと思っていますが、慎重に分析をしているところです」いろいろなところから売り物件が来ている。一三0件くらいビルの出金融筋、不動産会社、五反田、ものがあるという。渋谷は道玄坂上、神田周辺、本郷、大塚、浅草寄りの上野、水天売りビルの物件は、局地的に固まっているようで、事業者の目でこれを正しくとらえ宮ていく。
売りに出たビルを加工して再販するのに、いくらで買って、加工費にどれくらいつぎ当然、込み、どの程度で売れるのか、当然、予測値を立てていくことになる。「不動産事業ですから、先が読めなければどうしようもありません。そして、それを全社員の共通認識にしなければならないわけです」両方とも必要なのだ。
短期的な視点、中長期を見通す視座、

地域密着、顧客第一精神を貫く小林はこれを義父·三澤二郎から教えられた。
三澤本人が、何事においてもよく観察、そうハウスメーカーとしてのミサワホームを確立、千代治社長に譲った経緯して一代で名を成し、がある小林は渋谷にある義父宅を訪ねては、いろいろ教えを請うたものだ家が近いこともあり、こんなエピソードを披露してくれる。
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