仮に空室が生じても

市民提案型まちづくり事業補助金

市民の憩いの場としてイベントが催され、地元の方たちとのふれあ毎春、いの場になっています。進出を決めた企業の社長さんのなかには、このさくら通りをバックに自社の社屋をイメージとして重ね合わせた方もおられます。ロケーションと一体になっている開発を担当するデベロッパーとして、うれしいことなのですよ」のですね。こういう話は実際、が生まれることに、エリアの開発を一任される企業というのは、文化こうした大きな喜びを感じるものなのだ。
新しい街をつくり、こうして次代につながるエネルギーが生ま新しい地域文化を創出する。れるのだ

地元に新たな雇用と文化を創造土地開発というのは、手塩にかけて育ててきた貴重なを地権者から受け継ぎ、当該”財産”その意味からもネクストコア清久は、完成の暁には、エリアをさらに発展させる。

大きな結実を見せてくれそうだM&Kは、自社開発による土地により、新たな雇用と文化を創造することに意義を見いだしネクストコア清久たとえば、以下のような資料があるている。の場合に照らしても、◎雇用創出-配送センターなど物流加工をともなう施設の場合、おおむね建物床面積五000坪で一00人の雇用が生じる。

税収の増加|固定資産税だけに限定してみても、ヘクタールあたりの土地で二00倍の税収となり、七00万円の税収が見込める建物で六00万0地元自治会への参加1人が集まることによる地域の行事、祭事などの活性化。不動産の活用革命で稼げる土地を創出するというのは、過疎化対策、エリア衰退を補い、新たな雇用および文化を生むことに直結している。そのまま放置すれば、土地資源は死蔵されるだけである。日本全国いたるところにこうしバブル経済の崩壊以降、た土地が眠っている。
経済成長率の低下とともに各自治体は税収が減り、どこも財源が乏しくなり、青息吐息の状態である東京都の場合は、大手企業の本社があるため、税収の落ち込みは少ないものの、中小企業を各メディアの案内のとおりだ抱える地方白治体の低迷は、企業誘致策に真っ先に取り組んだのが埼玉、茨城の両県である。首都圏において、行政の先頭に立ち、旗振り役を担ったのが埼玉県知事·上田清司であり、茨城県知事·橋本昌である。
その活躍ぶりは、テレビなどでつとにおなじみだが、「面談をしても、企業誘致に取り組む県の姿勢が違う」と小林は、次のように証言している。
「上田、橋本両知事の意向を受け、県の職員も次から次に新しい県条例を発案しています。まさまざまなかたちで企業誘致に取り組た、新しい産業を興し、地域の活性化をはかるために、んでいます。さらに税制緩和の手法を講じ、企業が進出しやすいような土壌をつくっています両県ともに従来の商工課だけではなく、新たに企業誘致課を設け、自治体自らが誘致活動を積極的に行っています。
こうした動きは千葉県や神奈川県などにも広がり、取り組み姿勢が大きく変わってきているのが現状ですね」M&Kにとって、扉を開けることがまずこれまで市街化調整区域の開発は、自治体の窓口、開発意図を理解してもらうためにかなりの年月を費やしたのだ第一関門だった。
しかし現在は、非常にスムーズに対応してもらえるようになり、開発許認可の部分での労苦が軽減されるだけでも、業務は飛躍的に楽になりこうした時代の流れは、M&Kにとって追い風になっている。そして、企業は大規模施設を郊外に求める動きが活発化している。そのなかでも顕著なのが宅配業界の動静だろうかつては、郊外の大規模立地といえば、工場施設に代表された。
だが、市街化の侵食により騒音、搬送車などの出入りに対し、近隣住民の声が厳しくなった。におい、一方、商業施設においても、郊外型の大規模施設の誕生は、市内の既存生業店を脅かしシャッター通りを生む要因として、何かと問題視されている。同時に、高速道路が隅々まで行き渡り、運輸·運送会社の配送センターが、これまでの工業用地の区割りでは狭くなった事実がある充実が求められているのだ。

高速道路網の拡充は、大規模開発、首都圏においては、東京外圏央道のインターチェンジが注目されており、環自動車道、このほか、新しく開通した新東名

高速道路も含め東名高速道路、中央道、関越自動車道、東北自動車道、常磐自動車道などの交差地域に、大規模土地開発の実績が積まれている。もちろん、場所や区域によってさまざまであり、用地の活用は、地域特性に関係してくる。ただし、大規模土地開発による地面の活用は、当該地域に新たな雇用を生み、新しい文化のそれは時代の要請なのだ。

創出に貢献するのはたしかであり、

地主と地域社会の需要に応えるヘッドリース事業

大はやらない&小はやれない論自社物件の賃貸事業長期にわたる大規模の土地開発とヘッドリース事業、M&Kの場合、売り上げ·利益·販管費の面で、非常に長いバランスで釣り合いがは、(直営)企業経済取れている均衡が保たれているからこそ、長期スパンの開発事業も可能となるのだ。

というより、そうわずか三〇人規模の組織で、こうした多角的かつダイナミックなビジネス展開はでなければ、不可能である現役プレーヤーである点が、同時に、同社においては、たとえ役員といえども、大きなファ補強·補完し合い、文字どクターとなっている。三0人力に外部の協力パートナーが加わり、にするのであるおり”百人力”書類には表れてこない部分それなりの現場の勘、コツというのも働く。

こうしたことには、を織り交ぜながら、このあたりにさらに探っていこうとであり、現場の声(肉声)本章では、思う次のような興味深いいい取締役開発企画部部長·に再登場してもらうが、まず、方をしている。
失踪宣告

ずっと住み続けたい

大きな持家
中小規模の会社では、できない「弊社のやっている事業は、大企業はまずやらないし、逆に、ということだ。いい得て妙の意味は、以下の理由による。仕事でしょう」事業着手から完成までの期間を一概にとらえることはむビッグプロジェクトを考えた場合、もっともにいわせれば、五年というのが一応、平均と考えてよさそうだ。ずかしい。
三M&Kの噂を聞いて相談目炎これも微妙なところがあり、地権者なり行政関係者が、ただし、すでにある程度、事業が進行しているケースもあるからだしにきたとき、いずれにいずれの時期が基点ととらえるかは判断しにくいものがある。
ただし、そのため、一つのプロジェクトが五年、十年とかかる仕事は、大企業に不向きであるのは間違いなせよ、あるいは四半期の期間である程度の成果をあげな「大企業の場合は程度の差こそあれ、半年、長期のプロジェクトは、で区切られるのが大手さんの宿命でもあり、ければならない。
なじまないと思いますね」
一定の成果がかたち常に期間で区切られる、締め切りがあるため、当然といえば当然だが、大企業には不向きだといえよう。として認められなければ、それは容認されない。そのため、多くがやりたくてもやれない中小ならできるのかといえば、今度は資金力の問題で、では、ビッグプロジェクトには、先行投資が必要となるが、何しろ、数億円、数十億円単のである。中小ではまず手当てすることができない。
位の金額になるため、「そうした点に照らせば、社長の承認を得ながら、全社的な理解があってできるわが社は、それぞれ高い一人ひとりが強い信念を持ち、ちょうどいいところに位置していると思います。サイズ、単位的には、市街化調整区域の開発に向いているモチベーションを維持してやれる。ころあいの規模かもしれません」と、は語る並みの神経ではできそうもない。
この粘り強さ、根気強さには脱帽であり、そうはいっても、(高野)たちがは、専務の宮地にはじまり、イオンモールつくばSC小鮒や、課長何がいちばん大変だったかその時代の変化に対応しながら、粛々とやってきた。
苦節十二年、どのあたりに苦労したか、愚問と思っても、やはり聞きたいところである

それに対し異口同音、全部!!というのは、まさに実感と思われる。もっとも現実には、長い助走期間を経て、これからがむしろ本番というとらえ方もできるから、決して気は抜けないのである。

住宅市場と公共政策精神的にタフでないとやれないと小鮒が話している。つくばの案件はM&Kにとってもいちばん期間が長かったから、これが偽らざる心境を表している。「もともと区画整理事業でスタートして、結局、それがダメになって当社に来ました。そのときの土地利用研究会の言葉が、印象的だったのですよ。
『M&Kは決して大きい会社ではないですが、最後まであきらめないという評価を聞いています』と、こうおっしゃったわけです」(小魚)M&Kのスタッフが何度もつくばに通い、現地調査して、かつてやったこともない六万五。00坪の土地開発に着手する。会社として相応の覚悟はあったと考えられる。相手の立場でものごとを考えるむかしから”石の上にも三年”といわれたものだ。
だが、いまどきの人は、三年もしないうちに退社してしまうので、ビジネスの継続がむずかしい。大手企業は人事異動で常に人が入れ替わる。引き継ぎがきちんとできないと、事業が滞るも継続がなければ、実績が積み上がっていかない。とになる。一つひとつ着実に積み上げていく。
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小林がよくいっているのは、『着実に実績を積み上げ、それということなのです。
社会に貢献できる企業が、によりお客さまに信頼される』やはり生き残るのではないでしょうか小鮒の意見は正論だろう。正しく評価されるためには、関係者と真摯に向き合わなければならない。

地主との接触で心がけるのは何かという質問に対し、が苦笑まじりたとえば、「まずは嫌われないことと語っているが、案外、これは究極のツボかもしれない。(笑)」にクロージングの場面に差しかかると、どうしても気が焦る相手の立場で考えることが大事な仕事です。しかし、あと少し、最初から最後まで、という段階になると、どうかすると事業者の目線が強くなってしまいます。自分はそう思っていなくとも、代々受け継いできた、思い入れのある土地であり、押しつけてしまいます。お金の話ではない。
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建物を贈与して名義変更をした時点

糸の切れた凧

年の功を示唆する小鮒のコメント、たとえば、この点で、戦後の苦労話などは共通話題になる行政の後押しがあったとはいえ、ネクストコア清么にしても、二人でペアを組み、一八。人からの地権者に会ったというのだから、このケースもハードであるたとえば、の住まいは、山梨の大月である。そこから久喜市まで通うのだから、時間的にはかなりきついが、これが口火になったこともある。
地権者の方と交渉しているとき、話の節目で私が『大月に住んでいる』とわかるとエッとな

そうすると先方は、この前、(笑)。それは大変だな、と打ち解けてきます。山梨るわけですよですかねへ旅行したとか、そういう話が出てくれば、(笑)一つ前進きょうきんそれがきっかけとなり、相手が胸襟を開くこしかし、日常枠で考えられる距離ではない。こうした話はおもしろいのだ。

ともあるから、ヘッドリース事業成長のカギ·地権者の大事な財産を預かり、事業者に転貸し大規模開発にしてもヘッドリースにしても、テナントにも利益を付与するのが、M&Kの仕事である特に地主にとっては、規模の大小を問わず、相手の身になるということはとても重要である。そんな視点からヘッドリース(サブリース)管理面でコンサルティングの役割も果たさねばならない。について述べてみよう。

そもそもサブリースとは、地主·土地オーナーが不動産会社に土地や建物などを託し、不動産会社から一定の保証金相場は賃料の八os九〇%程度を得る仕組みであも委託し、る不動産会社は、土地購入や地主·土地オーナーには手間いらずのメリットがあり、つまり、以では、土地オーナーのメリットとはどのようなものか、建物建設などの負担が軽減される。
下に箇条書きにしてみよう。経営·運営の知識がなくとも賃貸物件を建てること不動産会社が一括管理してくれるため、ができるすべて不動産会社が代行するため、に対しての対応は、地主·土地オテナント賃借人テナント対応しなくてもいい。

ナーは直接、収益面の安心感がある。家賃は保証されているため、仮に空室が生じても、あるいは提携·管轄する管理会社側が賃借人が退出しても、物件の原状回復は不動産会社、財産的には保全される。責任を持つことになっているため、これが何かと物議をかもすことになる。

一括借り上げに関する問題点もあり、たとえ他方、不動産会社が指定する建物を建築する必要があり、オーナば、一括借り上げの条件として、賃料は必ずしも長期間一定ではない、という点だの自由にはできない。
使ってしまうからさらに注意すべきは、うた家賃十年保証など、賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合が多くの場合、ある賃料の減オーナー双方、だが、実際は周辺環境、経済環境の変化などを理由に不動産会社、額、増額を要求することができる。一般的なサブリースの場合、商売にもリスクはつきものであるが、問題のどのような事業、論点はここにある何か起きれだが、多くの不動産業者は、最初は安全·安心を訴え、それを売りものとする。自己責任論が頭をもたげる。ば,地主さんとの約束はたとえ業種·業態転換をはかっても、「当社としては、それはできない。弊社が評価されているのは、それがM&Kの企業姿勢ですし、こうした点だと自負守ります。
リスクは、リスクを個人に負わせてはダメなのです。法人であるM&Kの対応すしています。

べき範囲にあります」
不動産のプロではなたしかに個人事業者であり、ヘッドリースのパートナーである地主は、

説明責任を果たし、情報開示,公開に真摯であること。これがM&Kの姿勢であり、やはりメリットとリスクの腑分けは、きちんとしておかなければならないのだ。

M&Kの成長のカギとなったのが、主に三多摩エリアで展開してきたヘッドリース事業である。このビジネスについて、小林の考え方、同社の意思を次にまとめておこう。
企業体としての成長に、M&Kのヘッドリースは、安定収入は不可欠であるこの安定収入の確保を目的としてはじめた事業だった。
物件を所有する地主、土地オーナーに活用を働きかけなければならない所有から土地活用への転換、合理性を理解してもらうため、すなわち家賃収入の利便性、具体的なメリット利益の最大化を示し、利益構造の説明および説得が大変だったと振り返る。
ターミナル駅周辺に物件を持っている地主の多くは、建築業者、不動産事業者、金融機関などの訪問により、駅前立地のよさをフルに活用、収益物件を建て、安定した家賃収入を得ている。ロケーションに恵まれているから、さほど失敗はしないだが、バス便を利用しなければならないような場所では、失敗するケースもないわけではない。
ネット社会だから、検討ができるあらゆる方面から情報を得て、慎重派であり知識人も多い地主の多くは、相続時の対応など具体的な収支計画を持ち、家賃収入のメリットなど、収益が担保される仕組みでなければ、耳を傾けないのが現状だむしろこうしたむずかしいケースの地主に対し、積極的に働きかけ、M&Kは、成功に導きそれがノウハウとして蓄積されていった。

垂直型組織