1日たりとも

方法その1

逆風も吹い一時は、市街化調整区域内の農地に大規模商業施設を誘致することに対し、たものだしかし、日米構造協議や規制緩和を経て、大規模小売店舗法大店法が廃止され、大規模が制定された平成十二年以降、小売店舗立地法大店立地法数と規模は大きく増えたなかでもモール型ショッピングセンターは、一つの建物に数多くの専門店やアミューズメト店をそろえた大規模なもので、時間消費型の施設として、この時代の大型ショッピングセンターの代名詞ともなった。
大型商業施設が市内の商店街や近隣自治体に悪影響を与えるとして、一方、平成十八年にまちづくり三法が改正され、店舗面積1万平方メートルを超える郊外型施設については建設の抑制がかけられもした。しかしM&Kは、根気強く地権者との間で権利問題を含め意見調整を行い、同時に、立地白開発許認可に関する協議を重ねたのである。

治体であるつくば市、茨城県、さらに国との間で、もともと高速道路のインターチェンジは、電鉄の駅周辺と同じで、人の流れも多くなる。
商物流施設が建設され、さまざまな産業が発達してにぎわいを見せる業施設、周辺にそのような潜在需要があるにもかかわらず、手つかずの状況だっそのころまで、M&Kとしては、利用価値のある土地を活用して、本来の使命を果たすのが重要と考えてい農地が放棄されているなら、その場所は何も生まない、る。
倉庫·物流センターこれは国としても地主としても宝の持ち腐れである。無産農地を稼げる土地に転換する、これがM&Kの仕事なのだ。「実際、各自治体の市長さんから、あの場所を開発してほしい、次は、という要請を受ける,とがあります。技術力が認められ、『M&Kなら大丈夫、当社の仕事、任せられる』というありがたい評価をいただいております。プロジェクトをやってよかった。
この事業そういう声を聞くのが、当社への報奨となります」協力を依頼する地主、事業者、いずれもが納得して、満足できる事業結果が、自治体、こうしたプロジェクトの果実なのだ。
さまざまな経緯を経て、つくばの案件では、キーテナントとしてイオンモールが決定した「事業決定から十二年間、長いともいえるし、あっという間という感慨もある」

いま、こうした感想を口にするM&Kのスタッフだが第四章に譲る、いかにも実詳細は、感がこもったものと理解できる「何せ十二年間ですから、やはり大事業ですよね。

賃貸建物

その間、地元の方たちの熱意、関係行政担当者の指導、運営事業主体のイオンモールさん、それぞれ関係各位には大変なご協力をいただいたわけです。その結果、に生まれ変わることができました。”宝の山こうした大規模のショッピングモールが完成すれば、人が集まり、経済波及効果が生まれます。当社が開発した六万五000坪の土地に芽が出て、新しい文化が周辺に浸透していく。いま、それに期待しているところです」(小林)そして、苦節十二年、五月二十五日に起工式が執り行われた。
今年平成二十四年自治体、金融機関との信頼関係市街化調整区域の開発許可を行った経験がないたひとむかし前、多くの各自治体の窓口は、め、M&Kの社員がほかの自治体で開発許認可を取得した実例を説明し、その場所に合った開発手法を協議する。「自治体の庁内開発部署の賛同を得るまで、11年くらいはかかります。
その後に県庁の窓口との交渉になるため、トータルで111年くらいはかかってしまいます。根気強く、粘り強くなければ、と、できない仕事ですね」小林は語る。しかし、自治体の窓口と三年も交渉していれば、当然ながら信頼関係が築かれることになり、自治体の間でもM&Kの信用度が高まってくる。
自治体のトップである市長としては、職員とはまた別の視点、感覚でプロジェクトをとらえることになる○自治体にもたらす収益かどうか?地域経済にどのようなプラスを与えるか?保険金受取人地元住民へのアピールは、どのような効果を生むか^A県でうまくいった、市街化調整区域の活用に際して以上のことを考えるわけだB市では地域の活性が著しい。自治体の長として、こうした成功事例に着目することになるM&Kによる市街化調整区域での開発事業の成功が評判になり、市長同士の間でも、街おこしの財源になると話題にのぼる。当然、自治体の評価だけではなく、金融機関との信頼関係も重要になるそのためにM&Kは過去五年の経営実績と、その先五年後の売上額、利益額を一覧表にまと過去から将来にわたる十年間の売り上げ·利益数値が、これで一め金融機関に提出している。
目瞭然となるわけだ当該プロジェクトの売り上げ予測数値、「つまり、五年先までの大規模開発の物件名、想定利益額を記入する。その一方で、家賃、ヘッドリース、管理物件の収益も年度割で五カ年計画表をつくり、提出しております。金融機関としては、この両者をすり合わせることで、詳細な資金の動きがチェックできることになり、これは安心材料といえるでしょう。
したがって、新しい案件が出た場合でも、実績+進捗表により、融資の組み立てができることになります」ばんじゃくなるほどこれなら、金融機関との信頼関係も盤石になるわけだ。
やることにそつがなくきめ細かいのだ。逆に、こうして一つひとつ積み上げるていねいな作業能力がなければ、イオンモールつくばscのように長期間の仕事をやりつづけることはできない。

もっとも、自分たちがコントロールするのではなく、プロデュースの意味合いが強い。もっといえば、コンダクターと考えられる。ともいえるだろう。それぞれのパートがあり、それが響き合う。

大規模開発は”交響楽”どこか一つが突出しても、それは不協和音となる。全体のハーモニーが崩れれば、いい音は醸し出されない。それをうまくまとめるのがコンダこれが大規模開発の醍醐味だし、スケールが大きくなるほど、クターの役目である。感動もまた大きくなる要は全体のバランスが重要となるのだ。

夫名義のものは夫のもの

単なる受発注、元請け,下請けという関係ではなく、基本的には信頼関係でできあがる、プロジェクトチームなのであるノウハウ、実績、資金力の強み市街化調整区域は担保価値が低いため、いかに資金調達を行うかが重事業にトライする際、なお、必要な調達資金は、億円から五0億円という膨大な金額とな要なポイントとなる。三り、このため銀行の窓口は、ビッグ11の都市銀行が主体となる。その先の本部における審査部や担当役員の認証が必要になる。支店の窓口は当然として、したがって、M&Kの日々の働きを各都市銀行に正確に伝える方法として、各種書類を完備している。積年にわたる実績が評価されているため、こうした流れは滞らない。M&Kの安定した資金力は、ヘッドリース事業および同社保有の資産ビルからの賃料収入によって得られる。
利益を生むものに再投資した場合。具体的には、ヘッドリースと自社ビルの賃料収入の合計は、年額で二五億円となり、このほか、管理物件からの年間収入が1億円ある月次の一般管理費は毎月、平均五五00万円となり、年額で六億六000万円あれば、M&市街化調整区域の大規模開発や、Kの決算は黒字となる。その他の事業で得た収益は、すべて経常利益となる。なお、長期ビジョンとなる各プロジェクトは三カ年、五カ年、七カ年、十カ年計画に分類し当該プロジェクトの進捗表を作成する。これがM&それを一枚の入出金管理表に落とし込む。Kの生命線となるわけだ。業務予定状況を全社員に報告する。
これによ担当者は毎月、進捗表の入出金数値を確認し、り、置かれている現況を全社員が掌握することができ、新入社員にとっては、格好の勉強となる先輩社員の業務報告により、自分が担当しているプロジェクトとすり合わせすることができ自分たちのプロジェクトの進捗状況、業務の成否の判断のもとになる。一年先、五年先の計画表がつくられる。
進捗会議で作成された資料を集計し、三年先、それ以上の将来計画については、予定のずれが生じるため、前述のように毎年、五カ年計画が作成され、毎期、決算表とともに金融機関に提出されることになる。過去五年の実績表と照らし合わせれば、M&Kの足跡が明確に把握できる。
常に金融機関は同社の業績を判断する材料が与えられ、会社としても、計画数値より実績数値がまわるような指導を心がけている。以上が、M&Kの中長期計画を支えるノウハウ、実績、資金力の強みであるのだ。